Opłaty adiacenckie

2018-11-02

Otrzymaliśmy następujące pytanie prasowe:

W związku z przygotowywanym artykułem prasowym zwracam się z uprzejmą prośbą o udzielenie informacji.

Chodzi o opłatę adiacencką pobieraną przez gminy np. w sytuacji, gdy wzrośnie wartość nieruchomości w wyniku jej podziału.

W powiecie chrzanowskim taką opłatę wprowadziła tylko jedna gmina -Chrzanów. Pozostałe jej nie pobierają, bo - jak twierdzą - gmina ma prawo a nie obowiązek ją wprowadzić, a radni takich uchwał nie podjęli. Pojawiły się jednak wyroki sądów, z których wynika, że każda gmina ma obowiązek ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej i nie może być to stawka zerowa ( wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 sierpnia 2018 r. sygn. akt. II SA/G1 404/18).

Uprzejmie proszę o zajęcie w tej sprawie stanowiska nadzoru prawnego wojewody. Pytanie brzmi: czy rzeczywiście gminy mają obowiązek uchwalenia opłaty adiacenckiej, od kiedy jest taki obowiązek i do kiedy powinny uchwalić stawki, czy może to być stawka zerowa, a jeżeli nie to dlaczego, ile może wynieść stawka maksymalna, a ile minimalna? Jeżeli rzeczywiście uchwalenie takiej opłaty jest obligatoryjne, to dlaczego nadzór prawny wojewody nie zareagował na fakt, że w większości gmin powiatu chrzanowskiego do dziś opłata nie została uchwalona? Jakie teraz zostaną podjęte kroki w tej sprawie?

Oto nasza odpowiedź:

Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. (Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (tj. DZ. U. 2018 poz. 121)) wprowadza możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku, gdy podział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, spowoduje, że wartość nieruchomości wzrośnie. Zatem na podstawie tego przepisu można pobrać opłatę adiacencką, tylko gdy podział nieruchomości dokonany został na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Należy zwrócić uwagę, że wprowadzenie opłaty adiacenckiej nie jest w tym przypadku obligatoryjne (a jedynie możliwe) oraz że możliwość ta dotyczy wszystkich podziałów nieruchomości dokonywanych na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty za cały okres użytkowania wieczystego, a nie tylko podziałów polegających na wydzieleniu działek pod drogi publiczne. Jednakże, chociaż decyzja ustalająca wysokość opłaty adiacenckiej ma charakter fakultatywny, podejmowana jest w ramach uznania administracyjnego i daje organowi możliwość wyboru rozstrzygnięcia, to nie może być utożsamiana z dowolnością przy orzekaniu i wymaga oceny konkretnej sytuacji faktycznej (por. wyrok WSA w Olsztynie z 24.11.2015 r., II SA/Ol 1046/15, LEX nr 1946708).

Opłatę tę ustala w drodze decyzji administracyjnej wójt, burmistrz lub prezydent miasta, ale decyzja w tej sprawie może zostać wydana tylko wtedy, gdy rada gminy ustaliła w drodze uchwały stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Opłata ta jest bowiem ustalana w decyzji jako (określony w uchwale rady gminy) procent wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z dokonanego podziału nieruchomości. Należy jednak zaznaczyć, że ustalająca stawkę tej opłaty uchwała rady gminy nie powoduje rozszerzenia stosowania opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n., na inne osoby niż ci właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, na których wniosek dokonany został podział nieruchomości (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 3.02.2015 r., II SA/Bd 1237/14, LEX nr 1851696).

W przypadkach gdy podział nieruchomości dokonany został na wniosek, jak i gdy dokonany został orzeczeniem sądu, aby mogła zostać wydana decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej, musi obowiązywać uchwała rady gminy ustalająca wysokość procentową tej opłaty, odnoszoną do wzrostu wartości nieruchomości (por. m.in. wyrok WSA w Gliwicach z 13.05.2009 r., II SA/Gl 1106/08, LEX nr 495393).

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Zatem podsumowując powyższe, należy stwierdzić że Rady gmin nie mają obowiązku podejmowania uchwał w sprawie wysokości opłaty adiacenckiej, natomiast jeśli Rada podejmie już taką uchwałę – wójt ma obowiązek uwzględnić ją w wydawanej decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej.